El anuncio de la séptima línea del metro de Santiago de Chile ha reavivado la discusión acerca del incremento en el valor del suelo que generan las obras del estado y la capacidad del mismo para recuperar esa plusvalía. Esto se debe a que, a pesar de que Chile ya tiene una amplia experiencia en la ejecución de estas grandes infraestructuras de transporte, prácticamente no tiene herramientas de captura de valor del suelo o tributos inmobiliarios que le permitan devolver parte de la inversión que se hace al erario público. Al respecto, un reciente estudio, llevado a cabo por economistas del Centro del Conflicto y la Cohesión Social (COES), ha establecido exactamente hasta qué punto la plusvalía generada por inversión que se hace a partir de recursos públicos ha quedado en manos de las inmobiliarias privadas.

Lo cierto es que, si bien el objetivo principal de las grandes infraestructuras de transporte son el de mejorar la conectividad y reducir los tiempos de viaje de los ciudadanos, también hay una “externalidad” que es el incremento en el valor del suelo. En general, se ha identificado que en el área de influencia de las estaciones de metro es posible identificar un proceso de valorización por cuenta de la nueva infraestructura. Más allá se ha establecido que la mencionada área de influencia puede llegar a ocupar hasta un kilómetro a la redonda de las estaciones.

Ahora bien, lo que es interesante del estudio de caso de Santiago, es que los investigadores han logrado determinar ciertas particularidades que se producen a partir de la no intervención del estado en la participación de las plusvalías. Uno de los descubrimientos más dicientes de este estudio, fue el hallazgo de que hay una cuantiosa disparidad entre el valor que logran captar las inmobiliarias[1], en comparación con propietarios particulares. De las 38,103 transacciones que se analizaron a lo largo de 4 años (2008-2011), el estudio revela la existencia de un incremento promedio del 25.6% en cada transacción por un inmueble para las inmobiliarias. Mientras tanto, el incremento para los propietarios del suelo era de tan solo 5.5%. Este hecho desenmascara la noción de que los propietarios de suelo son los principales beneficiarios de la instalación de la red de Metro en sus barrios, siendo que los verdaderos beneficiarios son las empresas inmobiliarias.

Por otra parte, el estudio reveló que el otro hecho generador de plusvalía era la normativa urbana. Según los cálculos desagregados por comuna[2], se establece que hay “un incremento promedio adicional cercano a 6,1% además del metro, generado por cada punto extra de Coeficiente de Constructibilidad”, por lo que, en las comunas con norma más flexible, el incremento en las transacciones, a partir de la construcción del metro, ha llegado a ser de más de un 52%. En el mismo sentido que en las inversiones para la movilidad, este incremento en la renta del suelo es el producto exclusivamente de decisiones y esfuerzos tomados por el estado, por lo que también deben ser objeto de tributos que capturen el valor del suelo.

Así pues, se recalca que es de primera necesidad recuperar de alguna forma las inversiones estatales a partir de exigir la participación de algún porcentaje de las plusvalías que se obtienen. Esto en función de que debe haber una redistribución de las ganancias generadas a partir de las acciones unilaterales del estado, en contraste de que ésta sea usufructuada inequitativamente por algunos particulares. Más aún, para los gobiernos locales de América Latina, se debe promulgar el interés por encontrar fuentes alternativas de financiación, que permitan viabilizar proyectos y hacer sostenible la gestión urbana en general.

[1] Entendiéndose a “inmobiliarias” como el conjunto de constructoras, inversionistas y financistas, bancos, fondos de inversión asociados y demás.

[2] Es la división territorial básica de Chile. La región metropolitana de Santiago está compuesta de varias comunas y cada una tiene un Plano Regulador Comunal, que dicta la norma del suelo.

Artículo: http://es.rodexo.com/2017/07/26/inmobiliarias-capturan-la-mayor-plusvalia-que-genera-el-metro-pero-tributan-muy-poco/