MTR: paradigmático esquema institucional de vinculación del metro con desarrollo urbano y captura de valor
Hong Kong, China
El caso de Hong Kong, y específicamente de cómo opera la entidad gestora del metro (MTRC), es probablemente el más icónico del mundo en esta materia. Básicamente, esta entidad funciona como un banco de tierras que adquiere el suelo para el Metro y porciones estratégicas del área de influencia de las estaciones. Dicho excedente es después administrado por la misma entidad que opera como promotor inmobiliario, y en algunos casos como constructor u operador de los inmuebles que allí se desarrollan. Se calcula que, a través de esta práctica, en una sola estación se logró recaudar más de U$ 300 millones.
El caso de Hong Kong es el caso icónico de la captura de valor en transporte. El proceso completo es gestionado por MTRC, la Corporación de Transporte Masivo de la ciudad, la cual es una compañía registrada en la Bolsa cuya mayoría es de propiedad del gobierno de Hong Kong.
El mecanismo es, en principio, muy sencillo: MTRC no solamente compra la tierra que necesita para construir una línea de metro, p. ej. el lote para construir un patio y taller y la tierra para estaciones subterráneas o elevadas, sino que frecuentemente compra áreas bastante más amplias para construir torres de gran tamaño encima de las estaciones y sus alrededores. MTRC llama este proceso “Rail + Property” (Líneas férreas + propiedad) y el mismo ha sido aplicado en caso el 50% de las estaciones de metro de la ciudad.
MTRC compra la tierra a precios “sin sistema – lote baldío”, y procede a desarrollar la planificación detallada de la estación y las áreas circundantes (incluyendo los usos de suelo), seguido de la zonificación del área, la secuencia de construcción y el cronograma. Se construye la infraestructura del sistema y se hace una subasta para las demás zonas o los derechos de suelo encima de las estaciones para los constructores que pagan un precio más alto resultado de la valorización por mayor accesibilidad. Al final, MTRC vende parte de las propiedades que construyó por su lado (p. ej. edificios residenciales), alquila otras propiedades y administra las propiedades que le pertenecen.
Las ganancias son aproximadamente USD 360 por metro cuadrado para uso residencial (valores de 2004). Dado que Hong Kong es una ciudad particularmente vertical, una torre de 70 pisos cerca de la estación (menos de 200 metros en distancia) con acceso integrado puede generar una ganancia de USD 16 millones.
Uno de los desarrollos de Hong Kong (Elements) desarrollado esencialmente con instrumentos de captura de valor (Fuente: Foto por Carlos Felipe Pardo).
La estación de Kowloon es un ejemplo: el área de la estación es de 13,5 hectáreas (135.000 m2), donde se construyeron 21 torres en un área muy cercana de la estación (menos de 200 metros). La construcción se subdividió en 7 zonas o paquetes de construcción. Por encima de la estación del metro (por donde pasan dos líneas – Airport Express y Tung Chung) hay un centro comercial operado por MTRC. Las ganancias del desarrollo de la propiedad en la estación de Kowloon por sí sola pueden ser valoradas en más de USD 300 millones.
