Integrando la infraestructura de transporte y el desarrollo urbano a través del reajuste de terrenos
Tokio, Japón
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Para el caso de Tokio se logró incorporar a la construcción de una línea de tren un tipo específico de instrumento de planificación y gestión urbana denominado el reajuste de tierras. La aplicación de este instrumento logró garantizar la adquisición del suelo necesario para la construcción del ferrocarril de manera gratuita a cambio de un cambio de regulación del suelo adyacente, que pasó de ser regulado como rural a considerarse urbano.
En Tokio, los aumentos en los valores de la tierra se dieron cuando los terrenos de uso agrícola fueron ocupados por las líneas de tren y generaron usos distintos a los agrícolas, generando ganancias. Esta práctica de «reajuste de tierras» ha sido particularmente importante en el proceso de desarrollo de Tokio
Bajo este instrumento, los terratenientes entregan sus propiedades al estado y a cambio reciben parcelas que tienen aproximadamente la mitad del tamaño de sus parcelas originales, pero que disfrutan de los servicios de infraestructura completos (por ejemplo, estaciones de tren, carreteras, agua y electricidad). El resto del terreno se utiliza para carreteras, para el desarrollo de espacio público como parques, y también se vende para cubrir los costos de ampliación del sistema de transporte público. El enfoque de co-desarrollo de Tokio es considerado internacionalmente como el ejemplo más exitoso en materia de captura de valor para el transporte de finales del siglo XX.
La construcción de la última línea del tren de cercanías de Tokio, Tsukuba Express, que se inauguró en 2005 con un costo de US$8.500 millones, con una extensión de 58,3 kilómetros, y un corredor de 20 estaciones que conecta el centro de Tokio con Tsukuba, se financió de la siguiente manera: 80 % (USD$ 6.800 millones) de préstamos sin intereses del gobierno, el 14 % (USD$ 1.190 millones) de las contribuciones de los gobiernos locales, y el 6 % (USD$ 510 millones) de la Programa de Inversión Fiscal y Préstamo (FILP). El reajuste de tierra fue utilizado para definir los derechos de vía requeridos para el paso del Tsukuba Express Line.
A diferencia del desarrollo del ferrocarril privado en el pasado, los proyectos de reajuste de tierras del Tsukuba Express han sido implementados por varias entidades públicas (Agencia de Renacimiento Urbano, Gobierno Metropolitano de Tokio, gobierno municipal, y los municipios). Con estas entidades públicas reunidas y las parcelas consolidadas, retornaron las porciones a los propietarios originales y gran parte del terreno restante, se vendió a la Agencia de Construcción de Ferrocarriles de Japón (JRCA) a precios “antes de construcción”. Después que JRCA terminó la construcción, la propiedad del Tsukuba Express Line fue transferida a una nueva empresa ferroviaria establecida por las entidades públicas (Ingram & Hong, 2011).
Mapa de los tres corredores de las líneas de tren del Gran Tokio. La Línea TX corresponde a Tsukuba Express (Fuente: Ingram y Hong, 2011, p. 285)
