Regeneración de las tierras del King’s Cross
Londres, Inglaterra
https://thetab.com/uk/london/2016/02/02/new-stats-reveal-kings-cross-dangerous-tube-station-london-22361
Kings Cross es un caso muy reconocido a nivel mundial de la integración de renovación urbana y captura de valor en torno a la infraestructura de transporte. Para este caso en particular, la intervención directa de entidades públicas en el mercado del suelo, no sólo contribuyó a la financiación de la infraestructura de transporte, sino que dinamizó la renovación urbana en general.
El King’s Cross Terminus – en conjunto con las estaciones de St. Pancras y Euston– funcionará como el principal centro de tránsito de Londres. El London Plan de 2004 anticipó que King’s Cross se convertiría en ubicación con la mejor accesibilidad en todo el Gran Londres con la finalización del Channel Tunnel Rail Link -High Speed 1 (HS1), Thameslink 2000, y el Cross River Tram. A su vez, el King’s Cross es el mayor nodo de intercambio de tránsito de Londres, juntando 6 líneas de metro en un solo lugar.
En la época victoriana, King’s Cross formaba parte de una gran área industrial de la ciudad, pero a finales del siglo XX el sector se había deteriorado y devino en edificios en desuso, apartaderos del ferrocarril, depósitos y tierras contaminadas. La renovación urbana del sector se debatió desde mediados de los años ochenta, pero debido a la debilidad de las condiciones del mercado y la incertidumbre de si se entregaría el HS1 y los proyectos de desarrollo relacionados, en ese momento, los desarrolladores privados no participaron. No fue hasta que el sitio se convirtió en parte integral del desarrollo del HS1 que los planes se desarrollaron a fines de la década de 1990.
La construcción del Channel Tunnel Rail Link, conllevó que unas 20 hectáreas de la tierra infrautilizada, fuera disponible para el desarrollo comercial de alta densidad, así como la provisión de viviendas alrededor de King’s Cross-St. Pancras (Mayor of London, 2004). Se identificaron las «áreas de oportunidad» y la regeneración se llevó a cabo después de que la autoridad local aprobara los planes en 2006, con una fecha de finalización prevista para 2016.
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Esquema LVC y Acuerdos de la Sección 106 alrededor de King’s Cross
El costo de construcción del proyecto HS1 fue £ 5.7 billones ($ 8.82 billones), de los cuales la Sección 1 entre el Túnel del Canal y Kent Norte costó £ 1.92 billones ($ 2.96 billones) y la Sección 2 entre Kent del Norte y St. Pancras costó £ 3.78 billones ( $ 5,86 mil millones). La asistencia financiera del Departamento de Transporte (DfT) de £ 8.16 mil millones ($ 13.5 mil millones) cubre los costos de construcción, las deudas del proyecto y las operaciones del London Continental Railways (LCR) y sus subsidiarias. Originalmente, HS1 se planificó para ser un proyecto de iniciativa, financiación, y propiedad privada, sin embargo, existían dudas significativas sobre la viabilidad financiera del proyecto.
En consecuencia, además de la subvención en efectivo adicional de aproximadamente £ 2 mil millones ($ 3,3 mil millones), también se le concedió derechos de desarrollo inmobiliario a LCR en las estaciones de King’s Cross y Stratford. Este acuerdo debía continuar hasta que el contrato de concesión expirara en 2086, momento en el cual los activos regresarían al gobierno (Omega Center 2008, Butcher 2011, U.K. Parliament n.d.). En consecuencia, LCR se reestructuró como una entidad de desarrollo inmobiliario en 2011. Basado en el acuerdo de 1996 entre el gobierno y LCR, DfT recibirá una participación del 50 por ciento del beneficio neto de LCR después de deducir los costos del plan de desarrollo de King’s Cross (Contralor y Auditor General 2005). Mientras el proyecto King’s Cross está en progreso, LCR espera comenzar a obtener nuevos ingresos de sus propiedades principales en King’s Cross y Stratford entre 2015 y 2020 (Contralor y Auditor General 2012).
