Evidencias sobre los efectos de valorización producidos por la expansión de la séptima línea de Metro
Santiago de Chile, Chile
En un reciente estudio, economistas chilenos han logrado cuantificar el impacto de la construcción de la red maestra de Metro de Santiago con respecto a la valorización inmobiliaria. Más allá, uno de los principales hallazgos fue encontrar evidencia de quiénes recibían los mayores beneficios de la valorización del suelo en el área de influencia de las estaciones, cuando no se llevan a cabo procesos de captura de valor.
El anuncio de la séptima línea del metro de Santiago de Chile ha reavivado la discusión acerca del incremento en el valor del suelo que generan las obras del estado y la capacidad del mismo para recuperar esa plusvalía. Esto se debe a que, a pesar de que Chile ya tiene una amplia experiencia en la ejecución de estas grandes infraestructuras de transporte, prácticamente no tiene herramientas de captura de valor del suelo o tributos inmobiliarios que le permitan devolver parte de la inversión que se hace al erario público. Al respecto, un reciente estudio, llevado a cabo por economistas del Centro del Conflicto y la Cohesión Social (COES), ha establecido exactamente hasta qué punto la plusvalía generada por inversión que se hace a partir de recursos públicos ha quedado en manos de las inmobiliarias privadas.
Lo cierto es que, si bien el objetivo principal de las grandes infraestructuras de transporte son el de mejorar la conectividad y reducir los tiempos de viaje de los ciudadanos, también hay una “externalidad” que es el incremento en el valor del suelo. En general, se ha identificado que en el área de influencia de las estaciones de metro es posible establecer un proceso de valorización por cuenta de la nueva infraestructura. Más allá se ha establecido que el efecto de valorización sobre la mencionada área de influencia puede extenderse hasta un kilómetro a la redonda de las estaciones.
Ahora bien, lo que es interesante del estudio de caso de Santiago, es que los investigadores han logrado determinar ciertas particularidades que se producen a partir de la no intervención del estado para la recuperación de plusvalías. Uno de los descubrimientos más dicientes de este estudio, fue el hallazgo de un incremento promedio del 25.6% en cada transacción por un inmueble para las inmobiliarias.
Por otra parte, el estudio reveló que el otro hecho generador de plusvalía era la normativa urbana. Según los cálculos desagregados por comuna, se establece que hay “un incremento promedio adicional cercano a 6,1% además del metro, generado por cada punto extra de Coeficiente de Constructibilidad”, por lo que, en las comunas con norma más flexible, el incremento en las transacciones, a partir de la construcción del metro, ha llegado a ser de más de un 52%. En el mismo sentido que en las inversiones para la movilidad, este incremento en la renta del suelo es el producto exclusivamente de decisiones y esfuerzos tomados por el estado, por lo que también deben ser objeto de tributos que capturen el valor del suelo.
Así pues, se recalca que es de primera necesidad recuperar de alguna forma las inversiones estatales a partir de exigir la participación de algún porcentaje de las plusvalías que se obtienen.
